Александр Рогатых: Назвался девелопером – надо соответствовать
Президент холдинга «Аквилон Инвест» Александр Рогатых рассказал о планах и перспективах развития компании.
В октябре отмечает 16-летие архангельский строительно-инвестиционный холдинг «Аквилон Инвест». Казалось бы, дата не круглая, но для компании она – знаковая: четырежды четыре. О том, какую роль четверка играет в развитии компании, сколько Е нужно для комфорта, чего уже удалось достичь и сколько городов еще впереди, - в интервью https://www.kommersant.ru/ идейного вдохновителя и президента холдинга Александра Рогатых.
- Александр Савватьевич, а помните, с чего всё начиналось?
- Мы - компания с архангельскими корнями. Свой первый жилой комплекс мы начали строить в 2003 году в столице Поморья. Уже для первого проекта мы разработали и внедрили новую для рынка технологию строительства «Тёплая керамика» (строительство из крупноформатных поризованных керамических камней). На тот момент это была почти революция для европейского Севера, так как большинство домов были панельными. Наши разработки и испытания доказали, что материал «Тёплой керамики» по своим свойствам идеально подходит для климата северных широт, максимально сохраняет тепло и обеспечивает идеальный микроклимат в квартирах. И сегодня большинство наших объектов в Архангельске и Северодвинске возводятся по этой технологии.
- «Мы впереди планеты всей»?
- Мы действительно стараемся быть новаторами. Когда в 2004-м появился 214-й Федеральный закон, мы одними из первых в стране начали продавать квартиры по договорам долевого участия, и это нас принципиально отличало от тех конкурентов, которые искали способы и сценарии этот закон обойти. Сейчас у нас очередной «водораздел» – все переходят на проектное финансирование, на эскроу-счета. Это нормальный формат отношений между дольщиками и застройщиками, весь цивилизованный мир работает так, и Россия не должна отставать. Мы готовы к нововведениям. У нас открыты кредитные линии в крупнейших банках, выстроено взаимодействие с ними. Сегодня земельный банк компании составляет порядка 1 млн кв. м, и большинство проектов проходят по критериям, позволяющим продолжить работу без эскроу-счетов. Новые объекты в Санкт-Петербурге, которые мы будем выводить в конце 19-го - начале 20-го года, будем продавать уже по новым правилам. Мы последовательно готовились к переходу на этот формат работы, паники по этому поводу у нас нет, поскольку есть большой опыт и стабильно выстроенная бизнес-модель. В холдинге сформирована так называемая финансовая «подушка», которая позволяет уверенно пережить турбулентный период перехода. Важно и то, что сегодня «Аквилон Инвест» – компания, не закредитованная ни на рубль.
- Почему вы выбрали именно строительство?
- Строительная сфера меня всегда притягивала. За плечами два высших образования – экономическое и строительное. К моменту создания холдинга «Аквилон Инвест» у меня и моих партнеров уже было несколько реализованных проектов, для которых были построены первые коммерческие здания. Получив этот опыт, стали задумываться над строительством жилья и сразу поставили себе высокую планку: строить лучше, чем строят другие.
- Какие достижения компании считаете основными, какие даты – знаковыми?
- Конечно, 2003-й – год основания холдинга. Тогда же мы поставили себе цель стать компанией федерального масштаба. Достаточно быстро заняв первое место по объемам строительства в Архангельске, в 2010-м году начали строительство в Северодвинске. Уже через год мы заняли лидирующие позиции в Архангельской области, зарекомендовав себя, как застройщик со степенью надежности в 100%. Все наши объекты были сданы в срок и без нареканий. Так, кстати, дела обстоят и до сих пор: все ключи мы передаем вовремя, а наши клиенты рекомендуют нас друзьям и знакомым. Следующий этап – 2015 год и выход на рынок Северной столицы. Мы тщательно оценили перспективы и прогнозы, «от и до» изучили конкурентов и просчитали возможные риски, внимательно подошли к выбору участков под строительство… И сегодня в Санкт-Петербурге у нас уже 14 проектов, три из которых мы сдали точно в срок, а одиннадцать находятся в активной стадии строительства. В прошлом 2018-м году мы получили первое разрешение на строительство жилого комплекса в Москве.
- Все рвутся «в Москву, в Москву»…
- Для нас это естественная необходимость, новый шаг роста. Мы изначально построили стратегию развития так, чтобы через 20 лет стать федеральной компанией, а без Москвы это невозможно. При этом мы не стремимся к быстрому масштабированию, а действуем поступательно: выходим на новый рынок, только основательно закрепившись на предыдущем. Москва дает нам возможность перенять новый опыт, свежие идеи и решения, передовые технологии для развития холдинга и наших проектов. Кроме того, выход на столичный рынок – это дополнительная диверсификация рисков.
- В итоге холдинг «Аквилон Инвест» сегодня строит в четырех городах. Какой регион в приоритете?
- Приоритетным для компании является Северо-запад страны. Никто не собирается переезжать в Москву, мы, наоборот, стремимся расширить свое присутствие в Северо-Западном регионе.
- При этом вы не строите в Ленинградской области…
- Ни в Ленинградской, ни в Московской, ни в Архангельской. Северодвинск, несмотря на то, что географически расположен в области, все же фактически является частью агломерации. Все дело в нашем сценарии развития: у нас сбалансированный портфель, без неликвида. Мы не хотим «зарывать» деньги в землю, вопрос оборачиваемости участков у нас тщательно продуман. Временной цикл проектов из нашего земельного банка – от 3 до 5 лет. У нас нет «долгоиграющих» объектов и участков в локациях с низким спросом. Проекты эконом-класса с низкой маржинальностью занимают не более 5% от общего земельного банка, остальное – объекты комфорт- и бизнес-класса. Наш подход можно назвать консервативным, но он позволяет твердо стоять на ногах и поступательно развиваться, сохраняя и улучшая качество наших проектов.
- Что касается качества… Есть ли какие-то стандарты?
- Мы разработали первые собственные стандарты еще в «нулевых». Скажем, еще до того, как стали популярны «смарты» и «европланировки», у нас появились «Разумные метры»: одни и те же функциональные задачи в жилой недвижимости можно решить по-разному, и продуманное проектирование жилого пространства может сделать каждый метр максимально функциональным. Кроме «Теплой керамики», мы внедрили технологию дополнительного утепления фасадов «Термо-S», практически исключающую теплопотери и сохраняющую оптимальный микроклимат в квартире. Достигается это за счет увеличенного слоя утеплителя на наружных стенах и кровле (до 180 мм при норме для Санкт-Петербурга в 130 мм), качественных фасадных систем и установки окон с низкой теплопроводностью и селективным покрытием. Все это, согласно расчетам, позволяет снизить необходимое для обогрева количество теплоносителя (и, соответственно, затраты жильцов на отопление) на 40%. Со временем отдельные технологии и решения оформились в полноценные подходы – например, с прошлого года мы ввели новый стандарт создания жилой среды 4Е, основанный на принципах эргономики, экологичности, энергоэффективности и экономии.
- Про энергоэффективность понятно…
- Сегодня, конечно, понятно. Но этому предшествовала долгая работа. Мы придумали, как не на бумаге, а реально улучшить эту составляющую, и большая часть наших домов сейчас (а каждый из них по закону обязан получать класс энергоэффективности) имеют показатель А+ - это высочайшая степень!
- А остальные Е?
- Об эргономике я уже упомянул – это подход «Разумные метры», где функциональна каждая деталь. Добавлю лишь, что в «разумном» доме есть паркинги, сити-боксы, колясочные и общественные пространства, где могут общаться соседи. Мы одними из первых начали оборудовать в жилых комплексах общедомовые пространства – детские клубы, где малыши смогут играть в непогоду или устраивать детские праздники, и спортивные залы, куда можно спуститься на лифте из собственной квартиры. Эти пространства мы дарим жителям, передаем в собственность. Это касается и эргономики, и еще одного Е – экологичности. Несколько наших ЖК уже отмечены сертификатами GreenZoom, первого в России стандарта оценки энергоэффективности и экологичности зданий. Причем экологичность в данном случае выражается не только в использовании соответствующих строительных и отделочных материалов, но и в организации благоустройства. Мы с самого первого нашего объекта детально прорабатываем благоустройство: для каждого двора продумывается своя концепция.
- Каким образом?
- Мы стремимся организовать на территории комплекса общественное пространство, которое позволит жильцам любого возраста проводить время на открытом воздухе. В проектах предусмотрено более 30% озеленения (в том числе цветники, крупные кустарники, взрослые деревья); зоны отдыха со скамейками, перголами и малыми архитектурными формами; безбарьерная среда, беговые и прогулочные дорожки; игровые зоны для детей разного возраста; street workout с уличными тренажерами и турниками. При этом мы стараемся неординарно, если хотите, креативно подходить к благоустройству, а не просто выполнять СНИПы. Так, в ЖК «FoRest Аквилон» на Каменке у нас будет необычный экопарк, в ЖК «Promenade» – своя прогулочная аллея, которая соединит две цветочных площади с фонтанами («Лавандовая» и «Площадь Роз»), на территории эко-проекта «Q-мир» - просторный бульвар и детский огород, в ЖК «4 YOU» всесезонный парк, в «ARTквартале. Аквилон» - аллея со скульптурами современных петербургских авторов, литературная ротонда и уличные музыкальные инструменты для детей.
При этом процесс совершенствования не останавливается: например, сейчас мы начали проектировать пространство таким образом, чтобы дворы оставались тихими и зелеными, а шумные зоны (детские и спортивные площадки) выносим за пределы дворового пространства. Этот подход, кстати, может в перспективе выделиться в отдельное Е, которое будет отвечать за создание тихих зон и локализациию шумных (Ear, например), будем думать… Все Е вообще довольно тесно взаимосвязаны и, более того, провоцируют нас на разработку новых, улучшенных стандартов.
- То есть в перспективе Е будет больше?
- Предела совершенству нет, и мы продолжает разрабатывать новые стандарты, чтобы улучшать наши проекты. В перспективе в холдинге появится подразделение внутреннего контроля, отвечающий за этическую составляющую нашей работы. Мы стараемся придерживаться в своей работе принципов разумного девелопмента – это ответственное отношение и к самому бизнесу, и к территории, и обществу. Возможно, на сегодняшний день для России это звучит несколько преждевременно, но на Западе это распространено, у них в каждой компании есть отделы по этике – и мы к этому тоже придем. Социальная ответственность – это не только забота о подчиненных и благотворительность (хотя этим мы тоже занимаемся). В Санкт-Петербурге мы строим пять детских садов, которые безвозмездно передаем на баланс города. С 2012 года работает Благотворительный фонд «Аквилон Инвест», который оказывает помощь детским домам, творческим и спортивным учреждениям, молодежным организациям, людям с ограниченными возможностями. Его деятельность начиналась в Архангельске, сейчас постепенно выходим и на Санкт-Петербург. Но мы понимаем, что corporate social responsibility – гораздо более широкое понятие. В нашем случае, например, любая стройка – это всегда ущемление чьих-то интересов. Зайти на территорию строительства, не причинив никому неудобств, невозможно. Но мы хотим минимизировать эти неудобства. Сейчас продумываем такие стандарты самого строительного процесса, которые позволят уменьшить нагрузку на близлежащую территорию – по времени работ, по уровню шумов и т.д. И комиссию по этике планируем создать в перспективе ближайших двух лет, одними из первых в России. Кто-то же должен начинать!
- Зачем вам это?
- Слоган нашего холдинга – «Меняем жизнь к лучшему», и это не пустые слова. Мы действительно делаем лучше жизнь тысячам людей. И с каждым проектом мы стараемся совершенствовать и сами объекты, и свою работу. Нынешний рынок несколько размыл понятие девелопмента, упростив его до обычной застройки. А ведь девелопмент – это развитие. Мы стараемся про это не забывать: развивать пространство вокруг себя и развиваться самим. Если назвался девелопером – надо соответствовать.
- И всё-таки покупателей, наверное, больше всего интересует та Е, которая «экономия»…
- А она является следствием применения предыдущих: технические и инженерные решения, используемые при строительстве дома, позволяют жильцам экономить как на этапе покупки квартиры, так и на последующем обслуживании дома. «Разумные» метры снижают стоимость жилья без потери функциональности, а энергоэффективные технологии – затраты на коммунальные платежи. Кроме того, сегодня мы активно внедряем в проекты нашу систему «умного» управления домом In-Home с автоматической подачей показаний счетчиков, возможностью управлять расходами при помощи смартфона. Например, с единого экрана в квартире или из мобильного приложения жильцы могут получать и оплачивать счета от УК, заказать нужную услугу (от ремонтной бригады до еды на дом), быстро отправить информацию об обнаруженных проблемах в доме, отзыв о работе сотрудников обслуживающей организации или проголосовать за какое-либо нововведение. А это – экономия не только денег, но и времени, что тоже очень актуально.
- Высокие технологии и прочие улучшения должны делать квартиры дороже, а у вас, согласно Е, получается едва ли не наоборот. Как вам удается держать планку на уровне рыночной?
- Разумные цены – неотъемлемая часть концепции «Разумный девелопмент». Я не люблю слово «оптимизировать»: почему-то в последнее время в нашей среде оно стало означать потерю качества. Тем не менее, мы именно оптимизируем расходы, не снижая качества. Мы тщательно анализируем все, что происходит на планете (я подчеркну – именно на планете), проводим мозговые штурмы, привлекаем в партнеры профессионалов из разных сфер, придумываем собственные концепции и организуем пространство – комфортное, безопасное, качественное, технологичное и красивое. При этом мы не ставим себе задачу заработать на каждом квадратном метре, а удерживаем цены на разумном уровне: они не выше, чем по локации. Мы пытаемся улучшить и проекты, и жизнь – но не берем с покупателей дополнительных денег за бренд и за дополнительные опции в наших проектах..
- Но чем-то приходится жертвовать? За счет чего возможно удержание?
- В частности, за счет того, что работаем не в эконом-классе, а в сегментах, где запас маржинальности позволяет нам (из прибыли, например) такие вещи реализовать, а также за счет того, что мы являемся девелоперами полного цикла. У нас есть собственные транспортно-логистические базы в каждом регионе присутствия, что позволяет комплектовать необходимыми материалами все наши строительные площадки и обеспечивать их бесперебойную работу без дополнительных затрат на посредников и доставку грузов. Собственный парк строительной техники (более полусотни башенных кранов, экскаваторы, погрузчики) позволяет проводить большую часть механизации строительного процесса собственными силами. Самостоятельно мы выполняем функции генерального подрядчика и технического заказчика на всех наших проектах, имеем в своих активах проектные мощности, изыскательские, свой парк опалубки, шпунта и т.д..
- То есть основные этапы работ вы выполняете своими силами?
- Именно. От выбора земельного участка, проектирования и строительства до продаж и управления недвижимостью. Только в Санкт-Петербурге управляем не сами: нашим стратегическим партнером в Северной столице стала УК «ЮИТ-Сервис» - одна из самых технологичных управляющих компаний в России. Мы выбрали их, потому что у них высокое качество обслуживания. Чтобы быть уверенными, что человек, купив у нас квартиру, получит соответствующее сопровождение, и та комфортная, безопасная и уютная среда, которую мы кропотливо создавали, будет поддерживаться в хорошем состоянии и в дальнейшем. Возвращаясь к нашим конкурентным преимуществам, напомню: наш холдинг строительно-инвестиционный, и инвестиции – это тоже важная часть. У нас достаточно большой объем собственных активов: торгово-развлекательные и бизнес-центры, отели, ритейл. Такая диверсификация позволяет получать при необходимости потоки дофинансирования без привлечения кредитных средств. Это помогает удерживать конкурентную стоимость жилья и минимизировать зависимость от кризисных явлений на рынке, колебаний спроса и сезонности.
- С какими показателями встречаете день рождения, чем особенно гордитесь, каких подарков ждете или сами дарить собираетесь?
- Лучшие подарки – это сданные дома. И мы особенно гордимся тем, что все наши объекты сдаются вовремя. На данный момент мы сдали точно в срок 102 объекта, к концу 2019 года их количество вырастет до 110. Мы продолжаем укреплять свои позиции на рынке Санкт-Петербурга. В этом году увеличили земельный банк и вывели в продажу два жилых комплекса – ЖК комфорт-класса «FoRest Аквилон» у Юнтоловского заказника и ЖК бизнес-класса «Promenade» у станции метро «Фрунзенская». Готовимся к старту еще одного проекта комфорт-класса на Октябрьской набережной. Завершили строительство ЖК «СолнцеPark» в Пушкинском районе и сейчас готовимся к передаче квартир дольщикам, все строго по графику. Всего до конца 2019 года мы планируем ввести в эксплуатацию в Санкт-Петербурге порядка 85 тысяч квадратных метров недвижимости, в том числе жилья, коммерческих помещений и подземных паркингов. В Архангельске и Северодвинске объем ввода за год составит около 60 тыс.кв.м. Наши жилые комплексы регулярно входят в рейтинги лучших новостроек. Так, «4YOU» и «Q-мир» были неоднократно номинированы на премию «Urban Awards Санкт-Петербург», «СолнцеPark» вошел в ТОП-10 новостроек с продуманным подходом к ландшафтному дизайну, «ARTквартал.Аквилон» возглавил ТОП новостроек Санкт-Петербурга с лучшей инвестиционной привлекательностью. И кстати, в этом году мы уже в пятый раз стали обладателями Золотого знака «Надежный застройщик России», причем, по всем трем регионам: Архангельск, Санкт-Петербург, Москва.
- Что дальше? О чем мечтаете, какие планы строите, какие задачи ставите перед собой?
- В планах – дальнейшее развитие. Во всех смыслах. Будем развивать бизнес, развивать свое присутствие (в первую очередь на Северо-Западе), развивать себя и пространство вокруг себя. Одно из перспективных направлений – редевелопмент. У нас есть успешный опыт: в Архангельске мы активно участвуем в государственной программе расселения аварийных домов, занимаемся редевелопментом бывших промышленных и заброшенных территорий. Есть определенные планы и в Санкт-Петербурге. Сейчас холдинг входит в ТОП-20 девелоперских компаний России и в десятку крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга, наша цель – в ближайшие годы попасть в пятерку. У нас есть все, что для этого необходимо: грамотная диверсификационная политика, прочный финансовый базис и профессиональный коллектив. Кстати, пользуясь случаем, хочу выразить благодарность всему нашему замечательному коллективу во всех городах. Во всех офисах. Искренне. Мы все – большие молодцы, и все, что достигнуто, - это наша общая заслуга. Спасибо всем и еще раз с праздником!